News ITALa modifica dei criteri di imputazione delle spese condominiali: legittimità di una delibera condominiale difforme dal dettato normativo

di Luana Rizzi

Una recente sentenza della Corte di Cassazione n. 17268, depositata il 28 agosto 2015, cerca di chiarire l’annosa questione delle delibere assembleari, approvate dai condomini, modificative dei criteri stabiliti dal codice civile per l’imputazione delle spese di gestione ordinaria e straordinaria.

Ad interessare la Suprema Corte, nel caso di specie, è il caso di un Condominio che intendeva di imputare le spese relative a “lavori di adeguamento dei garage” ad un condomino che non risultava proprietario di posti auto, boxes, cantine e che, neppure, godeva di servitù di passaggio sulla rampa o sullo spazio di manovra e di accesso ai garage.

A sostegno delle proprie ragioni, il Condominio ricorrente asseriva che il decreto ingiuntivo, poi opposto, era stato ottenuto sulla base di una delibera assembleare non impugnata nel termine perentorio di trenta giorni, ex art. 1137, comma 1, c.c. e che, pertanto, la stessa si fosse ormai “cristallizzata”, non potendo essere più oggetto di contestazione.

È evidente che, nel caso sottoposto all’analisi della Corte, il problema non sia, in realtà, la debenza dell’importo ma, invero, la facoltà dell’assemblea di approvare una ripartizione delle spese in deroga al dettato normativo.

Siffatta facoltà, espressamente riconosciuta a tale organo condominiale dal comma 1 dell’art. 1123 c.c., è tuttavia idonea ad incidere su diritti dei singoli e, proprio in ragione di tale considerazione, la giurisprudenza di legittimità è univoca nel ritenere che, affinché tale delibera sia valida, sia necessaria l’approvazione all’unanimità dei condomini, da determinarsi sia con riguardo al valore dell’edificio (espresso in millesimi), sia con riguardo ai proprietari, non rilevando se essi siano o meno intervenuti nell’assemblea.

Nel caso di specie, quindi, la mancata impugnazione della delibera nel termine perentorio di trenta giorni non può considerarsi pregiudizievole dei diritti del condomino: la Suprema Corte ha chiarito, infatti, che qualora l’assemblea travalichi le sue competenze, approvando con la maggioranza, ancorché qualificata, delibere derogatorie dei criteri stabiliti dalla legge, le stesse siano affette da nullità e, in ragione di tale premessa, non soggette al termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, c.c.