di Teresa Calanni Fraccono 

Con sent. n. 18672/19, le Sezioni Unite sono intervenute per dirimere una questione controversa in materia di compravendita individuando gli atti idonei ad interrompere la prescrizione della garanzia del venditore ex art. 1490 c.c.

Tra le obbligazioni principali del contratto di compravendita vi è l’obbligo per il venditore di consegnare la cosa al compratore, fargli acquistare la proprietà e garantirlo dall’evizione e dai vizi del bene venduto. 

Qualora il bene, presenti vizi tali da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, il compratore può ricorrere alle azioni edilizie. 

Egli può domandare la risoluzione del contratto(azione redibitoria) o la riduzione del prezzo (azione estimatoria).

L’esercizio di tali azioni è circoscritto nel tempo attraverso un duplice termine di decadenza e di prescrizione. Secondo l’art. 1495 il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

Le azioni edilizie si caratterizzano per gli stretti limiti temporali da esse imposte e tale brevità ha reso importante chiarire quali siano gli atti idonei ad interrompere la prescrizione.

Determinante sembrerebbe stabilire se l’art. 1495 sia riconducibile ad una norma processuale che regola i termini di prescrizione e pone il venditore in stato di soggezione, o sostanziale e quindi di individuazione dei diritti al pari dell’art. 2934 c.c.

Nel primo caso la prescrizione dovrebbe ritenersi interrotta soltanto con la proposizione dell’azione, nel secondo invece, sarebbero idonei anche il riconoscimento del venditore del vizio, la costituzione in mora dello stesso o l’impegno di quest’ultimo di eliminare i vizi.

Il Collegio riconducendo la disciplina al più generico contesto dell’inadempimento contrattuale hanno aderito all’orientamento secondo cui “nel contratto di compravendita costituiscono, ai sensi dell’art. 2943 co. 4 c.c., idonei atti interruttivi della prescrizione dell’azione di garanzia per i vizi, prevista dall’art. 1495 co. 3 c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all’art. 1219 co. 1, c.c., con la produzione dell’effetto generale contemplato dall’art. 2945 co. 1 c.c.”.

Attraverso l’interpretazione sistematica, la norma viene ricondotta tra quelle sostanziali di tutela dei diritti, il diritto alla garanzia derivante dal contratto, rispetto al quale non si riscontrano impedimenti all’applicazione della disciplina della prescrizione.

In ragione di ciò il compratore vede rafforzata la propria garanzia, lo stesso non sarà obbligato ad esperire entro un anno il rimedio giudiziale, ma vedrà garantito il proprio diritto anche attraverso l’utilizzo di mezzi extragiudiziali idonei al nuovo decorso del termine.