di Lorenzo Vittorio Labruna
La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata in relazione al rapporto intercorrente fra corretta stipula del contratto di locazione ad uso abitativo ed assenza di certificazione di abitabilità dell’immobile locato. La problematica sorgeva in relazione ad un procedimento per sfratto per morosità, nell’ambito del quale il conduttore eccepiva che la carenza dei predetti requisiti urbanistici avrebbero inciso ab origine sulla validità del contratto di locazione determinandone l’annullabilità per errore sulle qualità dell’oggetto della prestazione. Con sentenza n. 15378/2018 depositata il 13 giugno 2018, la Corte di Cassazione, adita a seguito della soccombenza in appello del conduttore, ha precisato che, in tema di valida instaurazione del rapporto locatizio, «il criterio rilevante sulla base dell’evoluzione della giurisprudenza è […] non la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità del bene locato a poterla ottenere. Ed invero la circostanza dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’adempimento delle obbligazioni del conduttore riconducibili all’art. 1175, n.2 c.c. (mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto)». Tale pronuncia aderisce all’orientamento che conferma la valida instaurazione del rapporto locatizio indipendente dal concreto ottenimento della certificazione, specialmente quando «vi sia stata la concreta utilizzazione dell’immobile da parte del conduttore, il quale prima dell’intimazione di sfratto per morosità non [abbia] mai chiesto la risoluzione del contratto». Nella pronuncia si specifica anche come un’eventuale astratta rilevanza dell’assenza di certificazione potrebbe sussistere solamente nel caso in cui il locatore si fosse contrattualmente obbligato ad ottenerla, giacché quest’ultima non rientra fra le obbligazioni principali del contratto di locazione stabilite dall’art. 1575n.2c.p.c. (ovverosia mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto). Non sarà dunque possibile, per il conduttore, eccepire l’errore sulle qualità essenziali della cosa oggetto della prestazione ai sensi dell’art. 14292 c.c. al fine di ottenere l’annullamento del contratto di locazione ed anche ove mancasse l’idoneità dell’immobile ad ottenere in astratto il certificato di abitabilità «la protezione del conduttore si realizza a livello del mancato rispetto delle qualità che l’immobile oggetto della locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell’articolo 1578 c.c.» con conseguente possibilità del conduttore di chiedere la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo.
