di Eugenio Francesco Chiaravalloti

Acquistare casa direttamente dal costruttore assume anche un certo valore non prettamente monetario: la personalizzazione, la partecipazione progressiva agli step edificatori, la specifica consulenza di architetti e altri professionisti, nonché ovviamente il pregio di un prodotto al passo con i tempi e tecnicamente adatto ad affrontare decenni di vita in salute e con meno dispendio energetico. Tuttavia, essenziale rimane anche predisporre la scelta, oltre che del parquet, degli idonei strumenti di tutela nei confronti dell’impresa edile.

L’acquisto da progetto è situazione ben distante dalla compravendita di un’unità abitativa già esistente: la necessità dei fondi per finanziare l’edificazione porta naturalmente il costruttore, già acquirente del terreno, a vendere l’immobile prima che quest’ultimo venga alla luce, con ciò inserendosi – idealmente – nella fattispecie descritta all’art. 1472 c.c. .

Nella pratica, peraltro, la stipulazione di un preliminare pone le basi per il futuro atto definitivo di compravendita, senza però garantire di per sé immunità al compratore: quest’ultimo rimane esposto a un possibile default del costruttore il quale, in caso di vendita all’incanto, dovrà soddisfare primariamente i creditori privilegiati.

Fornire una tutela di fronte a tali criticità è lo scopo del D.Lgs. n. 122/2005 (Testo Unico dei beni da costruire), i cui elementi fondamentali sono, inter alia, la fideiussione bancaria/l’assicurazione a favore dell’acquirente per l’intero importo versato (pur non recuperando il bene) e la garanzia assicurativa c.d. postuma decennale, a copertura dei danni strutturali che emergano nel decennio successivo alla vendita.

Per rendere operative queste tutele, il preliminare andrebbe stipulato davanti al Notaio; nella pratica invero ciò non accade per contenere i costi: si pensi all’IVA che l’acquirente dovrà versare, la quale, se trattasi di prima casa, sarà del 4% – vieppiù calcolata sul prezzo reale – in luogo dell’imposta di registro prevista per una scrittura privata pari al 2% (calcolata sul prezzo catastale) – N.B.: rispettivamente 10 % e 9% se non prima casa.

A rincarare la dose, per l’anno corrente non sono previste agevolazioni fiscali per l’acquisto ab aedificatore (per il 2018 la detrazione IRPEF era del 50% in 10 anni).

Fondamentale appare quindi l’apporto della giusta consulenza giuridica preventiva e la conoscenza del ventaglio di strumenti tutelativi predisposti dal Legislatore, ricordando in particolare, tra gli altri, l’obbligo di adeguare il preliminare al contenuto di legge, la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo, l’impedimento del Notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, nonché la prelazione dell’acquirente in caso di vendita all’incanto se trattasi di abitazione principale.

Certo, se in aggiunta a ciò lo Stato costruisse un regime omogeno di tassazione, la serenità per il cittadino acquirente sarebbe ulteriormente garantita.