di Francesca Solinas

La Legge n. 145/2018 ha riaperto i termini per poter usufruire della procedura agevolata di rideterminazione del costo o valore d’acquisto di terreni -agricoli e edificabili- e di partecipazioni, posseduti ad una specifica data e detenuti al di fuori del regime di impresa. 

I soggetti interessati, oltre alle persone fisiche, sono gli enti non commerciali, le società semplici e i soggetti equiparati (quali, ad esempio, i trust), e i soggetti non residenti in Italia privi di una stabile organizzazione nel territorio dello Stato. 

Sono due, invece, i requisiti imprescindibili che la Legge di Bilancio 2019 ha individuato per poter accedere alla procedura, ovvero:

-il possesso dei beni al 01/01/2019, nonché 

-una perizia di stima del terreno o delle partecipazioni, predisposta da un professionista abilitato e asseverata da un notaio.

Sull’intero valore del terreno o della partecipazione risultante dalla perizia di stima, verranno poi applicate le aliquote delle imposte sostitutive (aumentate rispetto al regime precedente che conosceva un’unica aliquota pari all’8%) nelle misure di 

-11% per le partecipazioni qualificate, 

-10% per le partecipazioni non qualificate, 

-10% per i terreni edificabili e/o con destinazione agricola.

Il vantaggio offerto dalla disciplina in commento, consiste in un significativo risparmio fiscale che si realizza in caso di vendita: la rideterminazione del valore consente di neutralizzare un’eventuale plusvalenza sostituendo la tassazione proporzionale sulla stessa con le aliquote fisse di cui sopra.

L’opzione per la rivalutazione del costo o valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni, può considerarsi perfezionata all’atto del versamento dell’imposta sostituiva, che può avvenire o in un’unica soluzione entro il 30/06/2019, oppure può essere dilazionato in tre rate annuali di eguale importo con scadenza, rispettivamente, al 30/06/2019 (prima rata), 30/06/2020 (seconda rata), 30/06/2021 (terza rata). Sugli importi rateizzati si applicherà l’interesse del 3%.

Attenzione, però, a casi particolari. 

-Nel caso di terreni edificabili acquisiti a titolo gratuito, la plusvalenza ottenuta dall’erede o dal donatario, viene calcolata sottraendo al corrispettivo di vendita, l’importo dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione. Pertanto, il valore di perizia assumerà rilevanza in capo all’erede o al donatario solamente se indicato in uno di questi due atti.

-Qualora nell’atto di trasferimento di un terreno venisse indicato un valore inferiore rispetto a quello rideterminato, per il calcolo della plusvalenza imponibile tornerebbero ad essere applicabili le regole ordinarie in materia e, di converso, il valore risultante dalla perizia non assumerebbe rilevanza alcuna.