di Eleonora Bruno

Con la sentenza  n. 109 del 7 gennaio 2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni ad uso diverse da quella abitativa.

Tale pronuncia si pone in contrasto con quanto, in passato, affermato dai Giudici della Suprema Corte i quali avevano ammesso, senza restrizioni, l’attività di bed and breakfast e affittacamere, sulla scorta del principio che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione.

Una sentenza del Tribunale di Roma in materia, aveva specificato che è possibile aprire un B&B nel proprio appartamento, anche se il regolamento di condominio vieta l’attività di affittacamere, di pensione o di alberghi, in quanto il bed and breakfast è un’attività del tutto diversa dall’albergo o dalla pensione: ha carattere saltuario che non pregiudica la tranquillità degli altri condomini, essendo soggetto ai limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva. Ora la Cassazione cambia idea.

Nel caso sottoposto al vaglio dei Giudici, l’assemblea condominiale aveva autorizzato una società ad adibire gli immobili locati ad uso di affittacamere: alcuni condomini avevano, però, lamentato una violazione del regolamento contrattuale (redatto nel 1920 e mai modificato) e impugnato la delibera. Il regolamento in questione disponeva: “E vietato di destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria o di pubblici uffici…come pure di concedere in affitto camere vuote od ammobiliate o di farne, comunque un uso contrario al decoro, alla tranquillità, alla decenza ovvero al buon nome del fabbricato”. La società interessata sosteneva che la norma regolamentare non fosse più applicabile e che, in ogni caso, precedentemente, altri condomini avessero intrapreso attività vietate dal regolamento.

La Cassazione ha però rigettato le richieste della società, confermando il divieto di adibire l’immobile ad attività ricettiva, ritenendo valido il regolamento condominiale, anche se datato e non ritenendo rilevante la condotta precedente tenuta dagli altri inquilini; in particolare la Suprema Corte ha sottolineato che “ontologicamente lattività di affittacamere è del tutto sovrapponibile in contrapposto alluso abitativo a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast”.

Il principio è che, a giudizio della Corte, le attività di affittacamere, alberghiera e di bed and breakfast, sono incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo, ma nel caso in cui vi sia il consenso di tutti i condomini all’apertura del B&B, tale divieto viene superato.