di Eugenio Francesco Chiaravalloti
La locazione è uno degli istituti giuridici più chiacchierati della quotidianità. Essa rappresenta un metodo di godimento di un bene diverso dall’acquisto, antesignano delle dinamiche tipiche della sharing economy; le nuove esigenze hanno infatti esaltato la necessità di evoluzione del concetto di proprietà in quello di fruizione, più elastico e modulabile.
Eppure il pilastro della locazione, quando applicata tout court, s’erge saldo e perimetra ancora, in diverse occasioni, la libera voluntas dei paciscenti a tutela di un interesse superiore; ciò è evidente nella disciplina del recesso, differenziata in base al soggetto esercitante e alla destinazione. Vediamone i tratti essenziali.
Recesso del conduttore
È consentito in occorrenza della prima scadenza (quadriennale nel residenziale, sessennale o novennale nel commerciale) – ovvero anche a séguito di questa, per qualsivoglia motivo, per le locazioni ad uso abitativo – mediante tempestivo preavviso di 6 mesi (sempre nel residenziale; rispettivamente 12 o 18 mesi nel commerciale) a mezzo raccomandata (art. 4, L. 392/78).
In ogni caso, anche antecedentemente alla predetta scadenza, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, fermo il preavviso di 6 mensilità, qualora ricorrano gravi motivi (art. 3, ult. c., L. 431/98), che egli dovrà specificare estesamente, nei termini già delineati dalla Giurisprudenza.
Nel favorire il conduttore, considerato il soggetto più debole, le parti possono concordare nel contratto il recesso in ogni momento con termine inferiore ai 6 mesi (ma non per il commerciale; v. art. 27, L. 392/78) ovvero l’astensione dallo specificare i gravi motivi.
Recesso del locatore in locazioni ad uso abitativo
Il primo rinnovo è tacito, salva la c.d. facoltà di diniego della rinnovazione, ai sensi e nei precisi limiti dell’art. 3, L. 431/98, da esercitarsi con tempestivo preavviso di 6 mesi. Per recedere senza particolari motivi, invece, il locatore dovrà attendere il termine ottennale, fermo lo stesso preavviso.
Resta, peraltro, ineludibile la durata massima della locazione, pari a 30 anni.
Nelle locazioni a canone concordato per conduttore e locatore vigono i meccanismi testé esaminati, adeguati alle differenti cadenze pluriennali.
Recesso del locatore in locazioni ad uso diverso dall’abitativo
Nel commerciale, invece, il locatore ha decisamente meno libertà d’azione, anche convenzionale. Egli potrà solo negare la rinnovazione alla prima scadenza (6 o 9 anni), esclusivamente per i motivi di cui all’art. 29, L. 392/78 – che andranno riportati ed effettivamente messi in pratica nei mesi successivi al rilascio – e con preavviso, rispettivamente, di 12 e 18 mesi. Dovrà altresì dichiarare espressamente la propria volontà di conseguire la disponibilità dell’immobile una volta scaduto il contratto.
Con il recesso del locatore, vieppiù, sorge in capo al conduttore il diritto alla c.d. indennità di avviamento, pari, rispettivamente, a 18 e 21 mensilità (importo raddoppiato in caso sia iniziata, entro l’anno, una attività simile presso l’immobile), nel caso di attività commerciale, industriale o artigianale che preveda rapporti con il pubblico, ovvero turistica/alberghiera. Detta indennità non è dovuta in caso di recesso, morosità o inadempimento del conduttore, e non è preventivamente rinunziabile.
In conclusione, è bene rammentare che le supra estese rigidità, sebbene non se ne escluda una migliorativa revisione in futuro, specie con riferimento alle procedure di rilascio, sono state concepite a tutela della stabilità del rapporto locatizio, spesso delicato per il conduttore, e in ossequio al principio di solidità delle pattuizioni (art. 1372, c. 1, c.c.); è dunque fondamentale tenere in considerazione tale disciplina nella redazione di un contratto di locazione, per non incorrere in nullità parziale delle relative clausole.
